Wohnungsanalyse · Oktober 2026

Eckaltbau, drei Minuten zur Spittelau

110 m² im 3. Stock eines Gründerzeit-Eckhauses in Döbling – mit Lift, Südwest-Ausrichtung und Kellerabteil. Was die Wohnung realistisch wert ist und was ein Investor davon hat.

Realistischer Wert

~748 Tsd. €

6 600–7 000 €/m²
Sommergasse 1/19, 1190 Wien · Döbling

Sommergasse 1 – Eckhaus — Die Wohnung ist markiert – das 3. Obergeschoß am Eck, unter dem Dachgeschoßausbau.

Eckdaten

Die Wohnung auf einen Blick

Nutzfläche: 110 m²
Geschoß: 3. OG, Lift
Ausrichtung: Südwest, Ecklage
Haustyp: Altbau (Gründerzeit), sehr guter Zustand
Sanierung Wohnung: vor ~15 Jahren
Zimmer: 3 Zimmer, davon 2 Durchgangszimmer
Bad: Wanne und Dusche
Keller: 10 m²
Haus: Fahrradraum, ruhiger Innenhof

Lage

U4 / U6 Spittelau3 Min. zu Fuß
Gürtel1 Min. zu Fuß
Straßenbahndirekt vor dem Haus
Bezirk1190 Döbling – Unterdöbling, Grenze zum 9. Bezirk

Innenhof: ruhige Hausseite, neuer Dachgeschoßausbau mit Terrassen.

Preisanalyse

Wo die Wohnung preislich liegt

Vergleich mit aktuellen Altbau-Angeboten in 1190 und mit Marktkennzahlen. Angebotspreise liegen meist über den erzielten Preisen – bei saniertem Altbau ist der Verhandlungsspielraum derzeit aber nahezu null.

Vergleichsangebote in 1190

Angebotspreise, immmo.at, Oktober 2026. Rot = diese Wohnung zum realistischen Wert.

Eduard-Pötzl-Gasse 1107 m² · 4 Zimmer, Altbau, modernisiert€ 841.000 · 7 860 €/m²
Grinzinger Straße 11177,7 m² · 3,5 Zimmer, saniert€ 559.500 · 7 204 €/m²
Sommergasse 1/19110 m²€ 748.000 · 6 800 €/m²
Billrothstraße 6A, 3. OG69,5 m² · 2 Zimmer, Lift, aufgefrischt€ 460.000 · 6 621 €/m²
1190 (ohne Adresse)88 m² · 3 Zimmer, Balkon€ 569.000 · 6 466 €/m²
1190 (ohne Adresse)112,4 m² · 4 Zimmer, 1. OG, ohne Lift€ 599.000 · 5 327 €/m²
Billrothstraße 6A, 3. OG99,0 m² · 3 Zimmer, Lift, unsaniert€ 490.000 · 4 950 €/m²

Marktkennzahlen

9 060 €/m²
Döbling – Ø Angebotspreis Wohnungen (alle Typen inkl. Neubau)
immopreise.at, 12/2025
6 000 €/m²
Sanierter Altbau, Außenbezirke – Ø (Transaktionen/Regression)
IMMOkalkulator, Q2 2026
5 212 €/m²
Wien – Median verkaufter Wohnungen (Grundbuch)
Statistik Austria, 2025

Was den Preis hebt

Lift und 3. OG – hell, abseits vom Straßenniveau
Eckwohnung, Südwest – Fenster nach zwei Seiten, Nachmittagssonne
Fassade und Dach top (neuer DG-Ausbau) – geringes Risiko großer Sanierungen
U4/U6 in 3 Minuten – 10 Minuten ins Zentrum
Bad mit Wanne und Dusche, 10 m² Keller, Fahrradraum

Was den Preis drückt

Sanierung vor 15 Jahren – Käufer rechnen mit Auffrischung
Gürtel und Straßenbahn – Lärm auf der Straßenseite
Kein Balkon, keine Terrasse
Durchgangszimmer – Grundriss nicht für jeden
„Unteres“ Döbling – andere Preisliga als Grinzing oder Cottage

Preisrahmen

Wertschätzung

Die Schätzung beruht auf dem Vergleich mit Angeboten in der Umgebung, angepasst um Vor- und Nachteile der Wohnung. Kein Gutachten.

6 000

6 800

7 500

5,5k6,0k6,5k7,0k7,5k8,0k

€/m²

Untergrenze

660 Tsd. €

6 000 €/m² × 110 m²

schneller Verkauf, starke Verhandlung

Realistischer Wert

748 Tsd. €

6 600–7 000 €/m² × 110 m²

erwarteter Verkaufspreis bei normalem Verkauf

Ambitioniertes Angebot

825 Tsd. €

7 500 €/m² × 110 m²

Einstiegs-Angebotspreis bei guter Präsentation

Das Kellerabteil (10 m²) ist nicht in der Fläche enthalten – es steigert die Attraktivität, nicht den m²-Preis.

Empfehlung beim Verkauf

Angebot bei etwa 7.400–7.500 €/m² (~815–825 Tsd. €) ansetzen und mit einem Abschluss um 6.800–7.000 €/m² rechnen.

Empfehlung beim Kauf

Zur Eigennutzung ist bis ~770 Tsd. € fair. Als Investment rechnet es sich erst um 6.000 €/m² (~660 Tsd. €).

Umbauvarianten

Aus drei Zimmern viereinhalb

Die Wohnung hat heute 3 Zimmer in einer Reihe zur Straße, davon 2 Durchgangszimmer. Durch Umbau entstehen 4 oder 4,5 einzeln begehbare Zimmer. Variante wählen – die Rechnung passt sich an.

↓ Fenster zur Straße

Ohne Versetzen der tragenden Wand. Aus dem linken Zimmer werden Kabinett und Durchgang, das Mittelzimmer öffnet sich zum Wohnbereich. Das Eckzimmer wird in zwei Zimmer mit kleinem Vorraum geteilt.

nur leichte Zwischenwände und Türen
keine Statik, kürzere Bauzeit
meiste Zimmer – für Familie und WG

Mini-Kalkulation

Kosten Grundrissänderung€ 25.000

Geschätzter Preis nach Umbau7 400 €/m²

Mindestkosten beim Einzug: € 10.000
Umbau Grundriss: € 25.000
Sanierung gesamt: € 35.000
Wert heute: € 748.000
Wert nach Umbau: € 814.000
Wertzuwachs: +€ 66.000
Ergebnis (Zuwachs − Kosten): +€ 31.000

Sanierung je m²: 318 €/m²

Die Variantenkosten sind Richtwerte (~25 Tsd. € / ~50 Tsd. €) und kommen zu den Mindestkosten beim Einzug von 10 Tsd. € hinzu. Preise nach Umbau sind Schätzungen nach Vergleichsangeboten (sanierter Altbau in 1190: 7.200–7.900 €/m²). Grundrisse schematisch.

Investment-Potenzial

Die Rendite begrenzt das Mietrecht

Das Haus wurde vor 1945 errichtet, daher fällt die Vermietung voll unter das MRG und den Richtwert – eine gedeckelte Miete. Die Marktmiete in Döbling ist fast doppelt so hoch, legal verlangen darf man aber nur den Richtwertmietzins.

Annahme: Wohnungseigentum in einem Haus mit Baubewilligung vor dem 8. 5. 1945. Von einem Anwalt prüfen lassen – davon hängt die gesamte Rendite ab.

Ein Lagezuschlag ist in Gründerzeitvierteln laut OGH ausgeschlossen – daher hier nicht angesetzt.

Drei Mietszenarien

Richtwert, unbefristet

8,40 €/m²

€ 924 monatlich

1,48 % Bruttorendite

Richtwert, befristet (−25 %)

6,30 €/m²

€ 693 monatlich

1,11 % Bruttorendite

Marktmiete (rechtlich anfechtbar)

15,80 €/m²

€ 1.738 monatlich

2,79 % Bruttorendite

Eine Miete über dem Richtwert kann bei der Schlichtungsstelle (MA 50) angefochten und rückgefordert werden. Keine Strategie – zeigt nur, was der Markt zahlt. Die Wertsicherung regulierter Mieten ist gedeckelt: 2026 max. +1 %, 2027 max. +2 %.

Die Rendite ist auf den Kaufpreis von 748 Tsd. € gerechnet. Die Mindestkosten beim Einzug (10.000 €) sind weder in den Anschaffungskosten noch in der Rendite enthalten.

Wo das Potenzial liegt

Eigennutzung

am stärksten

Die Mietregulierung betrifft Eigennutzer nicht. Um ~750 Tsd. € gibt es 110 m² Altbau mit Lift bei der U-Bahn – für Döbling überdurchschnittlicher Gegenwert.

Wertspeicher

langfristig

Sanierte Altbauwohnungen in den Außenbezirken stiegen zuletzt um ~7 %. Bei 2–3 % p. a. ein stabiler Wertspeicher – kein Renditeobjekt.

Umbau und neuer Grundriss

Value-Add

Durch Umbau werden aus 3 Zimmern (2 Durchgangszimmer) 4 oder 4,5 getrennt begehbare Zimmer – für Familie und WG. Varianten und Rechnung im Abschnitt Umbau.

Kurzzeitvermietung

nicht empfohlen

Wien beschränkt Kurzzeitvermietung stark (Tageslimit, Bewilligung, Zustimmung der Miteigentümer). Kein tragfähiges Geschäftsmodell.

Fazit

Als reines Vermietungsinvestment rechnet sich die Wohnung nicht – der Richtwertmietzins ergibt rund 1,5 % Bruttorendite, weniger als der Kreditzins. Stark ist sie als Eigennutzerwohnung und langfristiger Wertspeicher in guter, sehr gut angebundener Lage. Interessant für Investoren erst ab einem Kaufpreis um 6.000 €/m² oder darunter.